2015-01-16 02:13:49 聯合報 林左裕／政治大學地政系教授
十五日發布的全國都市地價指數，與半年前比較，上漲了四點二五％，六都及十六個縣巿均呈上升趨勢。
弔詭的是，同期台北市中古屋房價指數跌幅五％；且相較於前年，去年的房屋法拍件數，台北市及台中市已觸底回升；而同時期，全台有超過一六○萬戶無使用、不出租及不出售的「空閒住宅」或「囤房」。
又根據統計，全台閒置、非公用國有土地，高達八萬三千公頃，其中閒置或低度利用的建築用地有八千多公頃，其中在台北市就超過五二○公頃；而經地方政府藉土地徵收後標出的土地，由私部門持有的數量更難以估計。
超額供給下價格卻上漲、以及住宅成品滯銷下跌，但土地原料成本持續上漲的亂象，不僅是經濟學上的矛盾，也使購屋者及投資者霧裡看花，政府更是缺乏整體住房政策的配套措施。
都市地價指數，每半年公布一次，訪查三二五個鄉鎮市區的住宅、商業及工業三區的都市土地交易實價，每區又訪查高、中、低價位的樣本點，再應用公式編列成指數。抽樣及編列技術看似合理，但其中隱含了幾項問題及應用時的風險，讀者及施政者宜深入了解。
首先，是指數抽樣的樣本，為有交易的實價，包括政府對民間土地徵收後，以最高價得標者為計價基準，這種以少數交易價格，代表所有土地的「市價比較法」的技術，常有偏離其「基本價值」（如租金收益）的情形，且是「落後指標」。
又在近幾年次貸風暴後，寬鬆貨幣低利率政策、低稅負成本及奢侈稅限制下，惜售的情形嚴重，房市供給減少導致「價漲量縮」，但最近一年已漸轉為「價跌量縮」，投資者支撐不住的現象，由法拍量漸增可見一斑。
其次，是未交易的土地，因低利率及低稅負等低持有成本，而使地主有繼續持有的動機，而不願認賠出售，此類的價格跌幅，即無法像股市交易般計入公式中，也因此使都市土地長期呈現上漲的趨勢。
而都市衰退的地區，因交易停滯也無法察覺其地價下跌的幅度，如台中市中區廿多年前與台北地王並列，但現在租金則不到高峰時的一成，在指數中竟付諸闕如，也令使用者對政府有刻意在地價上「報喜不報憂」的疑慮。
第三，成本雖然是影響價格的重要因素，但最終決定價格的，還是市場的供需。在目前全台有一百多萬戶空屋的情況下，持續升高但有參考疑慮的地價指數，是否能與未來房價續漲，畫上等號，值得進一步探討。
舉例而言，由台灣飛大陸城市，可直飛或經香港澳門轉機，其中油料成本為轉機較貴，但票價卻是直飛較高，原因即為直飛的需求較高。因此，在應用地價指數時，仍應持保守態度，更應正視目前房市超額供給的問題。
最後，政府在標售土地時，應檢討最高價得標的策略，儘管供需為決定價格之關鍵，但成本仍為極重要因素，未來若能加上「公共租屋」的提供，為得標的參考指標，不僅能減緩因土地成本而墊高房價的問題，也能順勢解決公共租屋供給不足的問題，值得政府未來修正參考。
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